Lohnt sich die Sanierung und Weiterentwicklung eines Mehrfamilienhauses – oder ist ein Verkauf finanziell sinnvoller? Gerade bei älteren Renditeliegenschaften ist diese Entscheidung komplex und kann langfristige Auswirkungen auf Vermögen und Rendite haben.

Als Experten für Rendite- und Investitionsliegenschaften haben wir acht zentrale Aspekte aus der Praxis zusammengestellt, die Eigentümer vor einer solchen Entscheidung prüfen sollten.

1. Wie entwickelt sich die Nachfrage nach Mietwohnungen?

Die Nachfrage nach attraktivem Mietwohnraum bleibt hoch. Besonders in gefragten Regionen rund um den Zürichsee, in der Limmatstadt, in Ausserschwyz und Zug ist Wohnraum weiterhin gesucht. Attraktiv gelegene Mehrfamilienhäuser bieten deshalb auch langfristig interessante Perspektiven.

2. Wo liegt das Potenzial der Renditeliegenschaft?

Bei älteren Mehrfamilienhäusern steckt der Wert nicht immer im bestehenden Gebäude. Oft sind Grundstück, Ausnutzungsreserven und Entwicklungsmöglichkeiten besonders interessant.

Wichtige Fragen sind:

• • Sind die aktuellen Mietzinse marktgerecht?

• • Bestehen Möglichkeiten zur Verdichtung oder Erweiterung?

• • Lassen sich Grundrisse und Wohnflächen optimieren?

• • Kann die Rendite langfristig gesteigert werden?

3. Welche Strategie schafft den grössten Mehrwert?

Nicht allein die Sanierungskosten sollten entscheidend sein. Viel wichtiger ist die Frage: Welche Strategie führt langfristig zum besten Vermögenswert?

Dafür sollten unter anderem Finanzierung, Unterhaltskosten, Sanierungsbudget, Mietzinspotenzial, steuerliche Auswirkungen, Entwicklungsmöglichkeiten und ein realistischer Verkaufserlös berücksichtigt werden.

4. Ist die Liegenschaft fit für die Zukunft?

Energetische Anforderungen, neue Vorschriften und steigende Ansprüche an Wohnraum erhöhen den Erneuerungsbedarf. Heizsysteme, Dämmung und Haustechnik sollten deshalb frühzeitig geprüft werden.

Welches sind die Merkmale rentabler Anlageobjekte? Worauf ist beim Erwerb einer Renditeliegenschaft, eines Mehrfamilienhauses, Bauland oder einer Gewerbeimmobilie zu achten?

Was ist ein Immobilieninvestment respektive eine Renditeliegenschaft?

Renditeobjekte sind Immobilien, die erworben werden, um gezielt ein Einkommen und/oder einen Gewinn zu generieren. Das Objekt wird also nicht gekauft, um selbst darin zu wohnen oder ein Gewerbe darin zu betreiben, sondern um das eigene Vermögen zu vermehren. Jede Art von Liegenschaft kann ein Renditeobjekt sein, vor allem aber sind es Grundstücke, Bauland, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.

Welches sind die Vorteile eines Immobilieninvestments gegenüber Aktienanlagen?

Liegenschaften sind langfristig im Wert stabiler, da der Immobilienmarkt deutlich langsamer auf Veränderungen in Politik und Wirtschaft reagiert als die Börse. Ein Immobilieninvestment generiert dank Mietzinseinnahmen einen Cashflow. Der dritte Pluspunkt ist, dass Liegenschaften als eine inflationssichere Anlage gelten. Ihr Wert steigt parallel zur Inflation.

Warum kann sich die Investition in Bauland oder in ein Grundstück lohnen?

Je gefragter Land ist, desto höher steigen die Preise. Wohnverdichtung liegt im Trend. Bauland wird rarer. So können die Preise für Grundstücke über Jahre kontinuierlich ansteigen. Wird auf der Parzelle ein attraktives Bauobjekt geplant und realisiert, wofür eine gute Nachfrage herrscht, kann die Rendite für Investoren noch interessanter sein.

Kann eine Immobilienanlage auch ein Verlustgeschäft werden?

Wie jede Geldanlage bergen auch Renditeobjekte ein gewisses Risiko, wenn auch ein kleineres als so manch anderes Investment. Wenn Mängel beim Kauf beispielsweise übersehen werden, kann sich ein Anlageobjekt als Verlustgeschäft entpuppen. Wenn Sie jedoch einen erfahrenen Immobilienprofi hinzuziehen, überprüft der normalerweise vor der Investition die wichtigsten Grundlagen.

Welche Eckdaten sind vor der Immobilieninvestition zu prüfen?

Ein Immobilienmakler analysiert folgende Faktoren:

• Standort und Lage
• regionale, nationale und internationale Marktsituation
• wirtschaftliche und politische Entwicklung
• optimale Finanzierungsstrategie
• Bausubstanz und Alter des Gebäudes
• bestehende Mietverträge und Mieterspiegel
• Risiko von unvorhersehbaren Kosten und eventuellen Mietausfällen
• Steuern während und nach dem Kauf

Wie ist eine Objektrendite zu berechnen?

Welche Rendite ist mit einer bestimmten Immobilieninvestition zu erwarten? Um dies zu prognostizieren, gibt es eine einfache Formel:

Mietertrag – Unterhalt – Steuern = Objektrendite

Besprechen Sie mit dem Immobilienprofi Ihres Vertrauens detailliert die Grunddaten Ihrer Immobilieninvestition, damit Ihre Anlage auch wirklich Rendite bringt.

Warum werden Renditeliegenschaften verkauft, wenn sie doch Gewinn realisieren?

Was zuerst unlogisch klingt, hat in der Praxis handfeste Gründe. Früher oder später landet fast jedes Investmentobjekt erneut auf dem Markt, weil:

• die eingesetzten Mittel vom Eigentümer anderweitig angelegt werden möchten,
• das Anlageobjekt nach Renovationen oder einer Gesamtsanierung ruft,
• die Gesundheit des Besitzers für einen Verkauf spricht,
• Erben die Immobilie nicht weiter betreuen möchten, sondern lieber eine Teilung des Vermögens wünschen,
• die Eigentümerschaft eine Umstrukturierung erlebt.

Was benötigt Exklusiv Immobilien, um den Marktpreiswert einer Anlageimmobilie zu schätzen?

• Anzahl der (Wohn-)Einheiten inkl. ihrer Ausstattung
• Grundrisse mit m²-Angaben
• Mieterspiegel
• Übersicht der laufenden Kosten/Ausgaben
• Aufstellung der realisierten Renovationen
• Grundbuchauszug
• Katasterplan
• Police der Gebäudeversicherung
• allgemeine Informationen und Besonderheiten des Objekts

Welches ist der typische Auftraggeber oder Kunde für Renditeliegenschaften?

Den typischen Auftraggeber oder Käufer gibt es nur bedingt. Oft sind grosse Unternehmen und Institutionen finanziell eher in der Lage, in umfangreichere Liegenschaftsprojekte zu investieren. So betreuen wir Immobilientransaktionen im Auftrag von Firmen, Pensionskassen bis zu jenen von Privatinvestoren.