7 Antworten zum Schweizer Immobilienmarkt
Ist der Schweizer Immobilienmarkt zurzeit instabil? Sind die Liegenschaften zu hoch bewertet? Platzt gar bald die gefürchtete Immobilienblase? Was ist das überhaupt? Exklusiv Immobilien erklärt Begriffe und Fragen rund um diese Themen.
Entkopplung der Immobilienpreise – wie bitte?
Liegenschaften werden von Fachpersonen aufgrund ihrer Lage, Bauweise, Alter, Zustand und Ausbaustandard professionell bewertet – auch von unseren Maklern. Diese Bewertung oder auch Marktpreisschätzung bindet den Verkaufspreis an Sachwerte und Mietpreise, die erzielt werden könnten. Nachprüfbare und offensichtliche Argumente untermauern den gewünschten Verkaufspreis. Von einer Entkopplung des Immobilienpreises wird gesprochen, wenn der Preis nicht mehr sachlich begründet ist, sondern darüber hinaus in die Höhe schnellt. Auslöser einer Entkopplung können Interessenten sein, die sich überbieten, oder ein Liebhaberobjekt, das emotional ausserordentlich berührt und somit quasi einen Liebhaberpreis erzielt.
Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase kann entstehen, wenn vermehrt Käufer bereit sind, überhöhte Preise für Wunschobjekte zu bezahlen. Sie basiert also auf einer Entkopplung des Preises vom tatsächlichen Wert der Liegenschaft. Spekulative Investitionen sind nicht immer Hauptursachen einer Immobilienblase. Doch werden Häuser, Wohnungen und Geschäftsimmobilien in günstigen Zinssituationen gerne zu Spekulationsobjekten, was eine eventuell bereits vorhandene Blase zusätzlich aufbläht.
Warum und wie platzt eine Immobilienblase?
Auf dem Höhepunkt der Preisentwicklung platzt die Immobilienblase und die Preise stürzen ab. Gründe dafür kann ein Bauboom, also ein Überangebot sein. Ein Zinsanstieg kann genauso ein Grund sein: Die Nachfrage lässt nach, weil der Immobilienkauf nicht mehr ganz so attraktiv ist. Und das Angebot steigt, da Liegenschaftsbesitzer, die knapp kalkuliert haben, in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Im Extremfall kippt die Situation: Das Angebot wird plötzlich grösser als die Nachfrage, was zu Leerständen führen kann. Die Abwärtsspirale der Immobilienpreise würde dadurch angefeuert. Wenn tatsächlich eine Immobilienblase platzt, treffen meist verschiedene Faktoren ungünstig aufeinander.
Was spricht gegen ein Platzen einer Immobilienblase in der Zürichsee-Region?
Exklusiv Immobilien verkauft Objekte zu Preisen, die wir aufgrund unserer Marktkenntnisse und Erfahrung für fair, transparent und realistisch betrachten.
Der kalkulatorische Zins der Banken in der Finanzierungsphase liegt bei 5 Prozent. Zwischen dem tatsächlichen und dem kalkulatorischen Zins bleibt also noch Luft. Es sollte deswegen niemanden finanziell «lupfen». Ältere Generationen erinnern sich noch an Zeiten, als Hypotheken 7 Prozent Zinsen kosteten. Davon ist die Marktsituation im November 2022 noch weit entfernt! Momentan kostet eine 10-Jahre-Hypothek ungefähr 2,5 Prozent.
Was treibt die Immobilienpreise in die Höhe?
- Die Senkung des Leitzinses, was sich auf Kapital- und Sparzinsen auswirkt;
- tiefe Kapital- und Sparzinsen rufen nach Investitionsalternativen, beispielsweise in Immobilien;
- die Nachfrage steigt, da vermehrt Private ihr Geld in «Betongold» anlegen möchten;
- zu lockere Kreditvergaben fördern die Nachfrage (so geschehen in Spanien und den USA);
- steuerliche Vorteile oder staatliche Förderungen begünstigen den Immobilienkauf, was wiederum die Nachfrage stärkt.
Sind die Immobilien in ein paar Jahren deutlich weniger wert?
Nein, daran glauben wir nicht. Natürlich sind wir von Exklusiv Immobilien auch keine Hellseher und wir spüren die Verunsicherung der Liegenschaftsbesitzer und Kaufinteressenten. Doch eine Gefahr, dass in zwei, drei Jahren vielleicht alles weniger wert sein sollte, halten wir für unrealistisch. Zu Beginn des Jahres 2022 dachten wir, die Preise würden zumindest stagnieren – aber auch diese Befürchtung ist nicht eingetroffen. Die Verkaufspreise sind eher noch gestiegen und nur teils, beispielsweise im Luxussegment, ist eine Seitwärtsbewegung zu beobachten.
Inwiefern veränderte sich der Immobilienmarkt in den letzten Jahren?
Der Markt selbst hat sich nicht wesentlich verändert. Vertrauen ist immer noch der Erfolgsschlüssel in unserem Business. Wir sind ein Familienunternehmen und sind alle selbst in der Region verwurzelt. Wir gehören quasi ins Alltagsleben unserer Kunden – man sieht und trifft sich beim Einkaufen oder auf dem Sonntagsspaziergang. Somit ist klar, wie elementar für uns gute Geschäftsbeziehungen auf Vertrauensbasis sind.
Die Corona-Pandemie beeinflusste die Immobiliennachfrage positiv. Die Menschen überdachten ihre Wohnsituation, da sie viel Zeit zu Hause verbrachten. Mittlerweile fahren viele wieder ins Büro und der Druck, zu Hause ein ruhiges Homeoffice einzurichten, hat nachgelassen.
